Omakotitalon Kuntotarkastus

Olet löytänyt unelmiesi omakotitalon. Täydellisen oloisen kodin, jossa näet jo mielessäsi tulevat joulut ja kesäjuhlat. Pankin kanssa on neuvoteltu ja käsi on valmiina tarjouspaperilla. Mutta pieni ääni takaraivossa kysyy: mitä jos en näe kaikkea? Mitä jos unelmien talo kätkeekin sisäänsä kymmenien tuhansien eurojen remonttiyllätyksen?

Juuri tässä kohdassa kuvaan astuu omakotitalon kuntotarkastus. Se ei ole kuluerä muiden joukossa – se on elämäsi suurimman investoinnin tärkein vakuutus. Tämä opas ei ole vain pintaraapaisu. Tämän luettuasi ymmärrät mitä kuntotarkastus oikeasti tarkoittaa, mitä se sisältää, mitä ei sisällä ja mistä hinta muodostuu sekä miten valitset luotettavan ja kokeneen kuntotarkastajan.

1. Mitä kuntotarkastus oikeasti tarkoittaa? – Se on paljon enemmän kuin paperi kaupantekoon

Moni ajattelee kuntotarkastuksen olevan vain pakollinen muodollisuus asuntokaupassa. Tämä on vaarallinen harhaluulo. Kuntotarkastus on puolueeton, aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton arvio rakennuksen teknisestä kunnosta tarkastushetkellä.

Käytetään vertauskuvaa: Kuntotarkastus on kuin lääkärin yleistarkastus talolle. Lääkäri kuuntelee stetoskoopilla, katsoo kurkkuun ja koputtelee polvia. Hän tunnistaa oireet ja mahdolliset riskitekijät. Hän ei kuitenkaan tee välittömästi leikkausta tai ota koepaloja ilman vahvaa syytä.

Pätevä ja kokenut kuntotarkastaja osaa:

• Käyttää aistejaan: Katsoo, haistaa, kuuntelee, koputtelee.
• Käyttää työkalujaan: Kosteusmittari (pintatunnistin), lämpökamera, porareikämittari riskirakenteissa.
• Tunnistaa riskit: Huomaa vanhat vuotojäljet, tunnistaa riskirakenteet ja tietää, mihin tietyn aikakauden taloissa kannattaa kiinnittää huomiota.
• Antaa suosituksia: Jos tarkastuksessa herää epäilys piilevästä vauriosta (esim. kosteusmittarin hälyttävä lukema riskirakenteessa), ammattitaitoinen tarkastaja suosittelee tarkempaa kuntotutkimusta, kuten rakenneavausta.

Alan virallinen ohjenuora on Suoritusohje KH 90-00394. Varmista aina, että tarkastaja noudattaa tätä ohjetta. Se määrittelee tarkastuksen vähimmäissisällön ja takaa prosessin laadun.

2. Kuntotarkastuksen sisältö – Mitä saat vastineeksi rahalle?

Mitä tarkastaja sitten konkreettisesti tekee sen 2–4 tunnin aikana, kun hän kulkee taloasi ympäri muistilehtiö kädessään? Tässä kattava lista tarkastettavista kohteista KH-kortin mukaisesti:

Sisältö pähkinänkuoressa:

• Asiakirjat ja haastattelut: Käydään läpi myyjän kanssa talon historia, tehdyt remontit, piirustukset ja aiemmat kuntoraportit. Tämä luo pohjan tarkastukselle.

• Vesikatto ja kattovarusteet: Tarkastetaan katteen kunto, läpiviennit (piiput, tuuletusputket), sadevesijärjestelmät ja turvavarusteet. Miksi tärkeää? Pienikin vuoto katossa voi aiheuttaa vuosien saatossa massiivisen laho- tai homevaurion yläpohjaan.

• Yläpohja (Vintti): Ryömitään, jos sinne on turvallinen pääsy. Tarkastetaan eristeiden kunto, tuuletuksen toimivuus, mahdolliset vuotojäljet ja aluskatteen kunto. Miksi tärkeää? Tämä on yksi yleisimmistä paikoista löytää piileviä vaurioita.

• Ulkoseinät ja julkisivu: Arvioidaan julkisivumateriaalin (puu, tiili, rappaus) kunto, maalausten ja pinnoitteiden tila sekä ikkunoiden ja ovien kunto.

• Sokkelit ja perusta: Tarkastetaan sokkelin kunto, mahdolliset halkeamat ja se, miten sadevedet ohjautuvat pois rakennuksen vierestä (kallistukset).

• Alapohjarakenteet (Rossipohja): Jos talossa on tuulettuva alapohja, siellä käydään tarkastamassa rakenteiden kunto, tuuletus ja mahdolliset kosteuden tai mikrobikasvuston merkit.

• Sisätilat

Kosteusmittaukset: Mitataan porareikämenetelmällä tai pintatunnistimella pesuhuoneiden, saunan ja muiden märkätilojen lattiat ja seinät. Erityisen tarkasti tutkitaan lattiakaivojen ja vesikalusteiden ympäristöt.

Pintojen arviointi: Käydään läpi huoneiden pinnat silmämääräisesti.

• LVI-järjestelmät (Lämmitys, Vesi, Ilmanvaihto):

Käyttövesiputkien ja viemäreiden ikä ja näkyvien osien kunto.

Lämmitysjärjestelmän (esim. lämminvesivaraaja, lämmityskattila) ikä ja yleiskunto.

Ilmanvaihdon tyyppi ja toiminta (painovoimainen vai koneellinen).

• Sähköjärjestelmät: Arvioidaan sähköpääkeskuksen, pistorasioiden ja kytkimien yleiskunto silmämääräisesti. Tarkastaja ei ole sähkömies, mutta hän osaa tunnistaa selkeät puutteet tai riskit.

On tärkeää myös tietää mitä kuntotarkastus ei sisällä, joka säästää tilaajan vääriltä odotuksilta. Perustason kuntotarkastus ei sisällä:

• Rakenneavauksia: Seiniä, lattioita tai kattoja ei rikota ilman erillistä sopimusta tai erityisen painavaa perustetta.

• Asbesti- tai haitta-ainekartoitusta: Jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994, asbestikartoitus on tilattava erikseen.

• LVI-järjestelmien koeponnistuksia tai putkistojen kuvausta: Näkyvien osien kunto arvioidaan, mutta putkien sisälle ei nähdä.

• Sähköjärjestelmän kuormitustestejä

• Hormien nuohousta tai kuvausta

• Maaperätutkimuksia tai salaojien toiminnan testausta kaivamalla.

Jos tarkastuksessa ilmenee riski, näitä toimenpiteitä (kuntotutkimuksia) voidaan suositella. Ne ovat seuraava askel mahdollisen ongelman selvittämisessä.

3. Omakotitalon kuntotarkastuksen hinta – Miksi siitä kannattaa maksaa?

Omakotitalon kuntotarkastuksen hinta asettuu tyypillisesti 1000 € – 1800 € välille. Esimerkiksi 800 € tarkastustarjouksen kohdalla hälytyskellojen tulisi soida! Tarkastuksen hinta ei ole hatusta vedetty, vaan se muodostuu useista tekijöistä:

• Talon koko ja ikä: Suurempi ja vanhempi talo vaatii enemmän työtä ja perehtymistä kuin uusi ja pienempi talo.
• Rakenteiden monimutkaisuus: Rinteeseen rakennettu talo, jossa on monimuotoinen katto ja useita lisäsiipiä, on vaativampi kohde kuin perinteinen tasamaan neliörakennus.
• Sijainti: Matkakulut voivat vaikuttaa tarkastuksen hintaan.
• Raportin laajuus: Kattava, valokuvallinen ja selkokielinen raportti vaatii tarkastajalta yli kymmenen tunnin jälkityön. Tämä on yksi laadun tärkeimmistä mittareista.
• Lisäpalvelut: Tarkastuksen hintaan sisältyy usein perustason kosteusmittaukset. Laajemmat tutkimukset maksavat erikseen.

Miksi halvin ei ole paras? Jos sijoitat unelmiesi omakotitaloon esimerkiksi 300 000 € ja säästät 400 € valitsemalla kokemattoman ja edullisemman tarkastajan. Puolen vuoden kuluttua paljastuu piilevä kosteusvaurio pesuhuoneen rakenteissa, jonka korjaus maksaa 25 000 €. Kokenut ja huolellinen ammattilainen olisi todennäköisesti havainnut riskin ja suositellut rakenneavausta, jolloin vaurion korjaaminen olisi jäänyt myyjän vastuulle.

Se 1500 - 2000 euron tarkastus on paras sijoitus, jonka voit asuntokaupassasi tehdä. Se antaa mielenrauhan tai neuvotteluvaltit asuntokauppatilanteessa, jotka ovat kultaakin kalliimpia tulevaisuutesi kannalta.

4. Miten valita oikea kuntotarkastaja? – tunnista ammattilainen

Markkinoilla on monenlaisia palveluntarjoajia. Ammattilaisen tunnistat näistä merkeistä:

• Työkokemus kunnossa: Etsi kuntotarkastaja, jolla on pitkä käytännön kokemus rakennus- ja kiinteistöalan työtehtävistä. Kuntotarkastusalalla on myytävänä vapaaehtoisia ns. maksullisia titteleitä vaikka ei ole juurikaan monipuolista työkokemusta. Muista tarkistaa omakotitalosi tarkastajan monipuolinen käytännön kokemus sekä suunnittelu- ja työnjohtotehtävissä karttunut kokemus monipuolisissa rakennusalan työtehtävissä. 

• Referenssit ja malliraportti: Pyydä nähtäväksi malliraportti. Tarkista selkeys ja perusteellisuus sekä helposti ymmärrettävä teksti. Onko raportissa valokuvia ja selkeitä toimenpidesuosituksia?

• Vastuuvakuutus: Ammattilaisella on aina voimassa oleva vastuuvakuutus.

• Puolueettomuus: Tarkastaja ei saa olla kummankaan kaupan osapuolen "kaveri". Pohdi kiinteistönvälittäjän suosittelemaa "helppoa ja nopeaa" kaveria, ellet voi varmistua hänen pätevyydestään ja riippumattomuudestaan.

• Aika ja kommunikointi: Hyvä tarkastaja varaa kohteeseen riittävästi aikaa eikä kiirehdi tarkastusta läpijuoksuna. Hän kommunikoi selkeästi ja ymmärrettävästi sekä vastaa kysymyksiisi paikan päällä.

Ota ohjat omiin käsiisi ja valitse tarkastaja omien selvitystesi perusteella:

Omakotitalon kuntotarkastus on tehokkain työkalu piilevien virheiden ja tulevaisuuden murheiden välttämiseen. Se muuttaa epätietoisuuden ja pelon varmuudeksi sekä antaa sinulle faktat, joiden pohjalta voit tehdä tietoon perustuvan päätöksen.

Kolme kultaista sääntöä:

• Älä säästä tarkastuksessa – Pieni investointi suuressa omakotitalokaupassa
• Ole itse paikalla - Kysy, kuuntele ja opi. Raportti on vain paperia, paikan päällä tarkastuksessa saat parhaan ymmärryksen.
• Valitse pätevä ja riippumaton ammattilainen: Se on mielenrauhasi tae. Kun olet päättämässä elämäsi suurimmasta kaupasta, ansaitset parhaan mahdollisen tiedon.

Onko sinulla kysyttävää omakotitalon kuntotarkastuksesta tai haluatko varmistaa, että tuleva asuntokauppasi sujuu turvallisesti ja laadukkaasti?

Ota yhteyttä puhelimitse tai sähköpostilla, keskustellaan tilanteestasi ilman sitoumuksia – Autan sinua tekemään elämäsi parhaan ja turvallisimman omakotitalon kaupat:

Timo Tofferi p. 050 518 4286

timo.tofferi@suomenkuntotarkastus.fi

info@suomenkuntotarkastus.fi

Tai tilaa omakotitalon kuntotarkastus suoraan varauskalenteristamme:

Suomen Kuntotarkastus Oy Asuntokaupan kuntotarkastus tilaa